山東老舊小區改造方案出爐!改造后實現物業管理全覆蓋

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        來源:大眾日報    發布時間:2020-03-11

        3月10日,山東省政府網站發布《山東省深入推進城鎮老舊小區改造實施方案》,明確到 “十四五”末,在確保完成2000年前建成的老舊小區改造基礎上,力爭基本完成2005年前建成的老舊小區改造任務,建設宜居整潔、安全綠色、設施完善、服務便民、和諧共享的“美好住區”。

  老舊小區是指2005年12月31日前在城市或縣城國有土地上建成,失養失修失管嚴重、市政配套設施不完善、公共服務和社會服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區。老舊小區改造是指對老舊小區及相關區域的建筑、環境、配套設施等進行改造、完善和提升的活動(不含住宅拆除新建)。

  老舊小區改造標準由市縣確定 改造后實現物業管理全覆蓋

  《方案》提出,我省將制定《全省老舊小區改造提升技術導則》,分基礎、完善、提升三類,對老舊小區和周邊區域的改造內容進行豐富和提升。其中,基礎類改造主要是拆違拆臨、安防、環衛、消防、道路、照明、綠化、水電氣暖、光纖、建筑物修繕、管線規整等,突出解決基礎設施老化、環境臟亂差問題;完善類改造主要是完善社區和物業用房、建筑節能改造、加裝電梯、停車場、文化、體育健身、無障礙設施等;提升類改造主要是完善社區養老、托幼、醫療、家政、商業設施以及智慧社區等。由市、縣(市、區)確定老舊小區改造標準。

  同時,社區黨組織、居委會組織業主委員會等基層組織,應征求居民意愿,確定改造項目、內容及改造完成后的物業管理模式,實行“一小區一策”。

  《方案》明確要強化專營設施協同改造,完善社區服務設施。老舊小區內入戶端口以外需要改造的供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業經營設施,產權屬于專營單位的,由專營單位負責改造;產權不屬于專營單位的,政府通過“以獎代補”等方式,支持專營單位出資改造,與老舊小區改造同步設計、同步實施。改造后的專營設施產權移交給專營單位,并由專營單位負責維護管理。政府對相關專營單位、負責人的經營考核中應充分考慮企業此類支出負擔。要深入挖掘小區內空間資源,整合小區周邊零星碎片化土地,利用機關企事業單位的空置房屋等社會資源,在老舊小區內及周邊健全社區養老、托幼、醫療、停車場、體育健身、文化、應急救援站等公共服務設施,完善家政、助餐、便民市場、便利店等社會服務設施,按規定標準建設完善社區黨群服務中心。

  在管理方面,我省將推行社區黨組織領導下的社區居委會、業主委員會、物業服務企業共商事務、協調互通的管理模式,并建立分類施策的老舊小區物業管理模式,改造后的老舊小區實現物業管理全覆蓋。

  “4+N”創新改造方式和融資方式

  為解決老舊小區改造資金問題,《實施意見》明確,我省將按照不增加政府隱性債務、保持房地產市場平穩健康發展、培育形成相對穩定現金流、引入社會資本的原則,結合城鎮低效用地再開發,在多元融資上下功夫,創新老舊小區及小區外相關區域“4+N”改造方式和融資模式。

  “4”即大片區統籌平衡模式、跨片區組合平衡模式、小區內自求平衡模式、政府引導的多元化投入改造模式,“N”是指鼓勵各地結合實際探索多種模式。

  其中,大片區統籌平衡模式,即把一個或多個老舊小區與相鄰的舊城區、棚戶區、舊廠區、城中村、危舊房改造和既有建筑功能轉換等項目捆綁統籌,生成老舊片區改造項目,加大片區內D級、C級危房改造力度,做到項目內部統籌搭配,實現自我平衡。

  跨片區組合平衡模式則將擬改造的老舊小區與其不相鄰的城市建設或改造項目組合,以項目收益彌補老舊小區改造支出,實現資金平衡。

  小區內自求平衡模式指在有條件的老舊小區內新建、改擴建用于公共服務的經營性設施,以未來產生的收益平衡老舊小區改造支出。

  政府引導的多元化投入改造模式是對于市、縣(市、區)有能力保障的老舊小區改造項目,可由政府引導,通過居民出資、政府補助、各類涉及小區資金整合、專營單位和原產權單位出資等渠道,統籌政策資源,籌集改造資金。

  “15分鐘生活圈”內低效用地優先用于建設社區服務設施

  《方案》強調老舊小區改造要加強規劃統籌,對在小區內及周邊新建、改擴建社區服務設施的,在不違反國家有關強制性規范、標準的前提下,可適當放寬建筑密度、容積率等技術指標。

  同時,鼓勵各地積極探索土地出讓支持大片區統籌改造或跨片區組合改造的政策措施。把大片區統籌改造和跨片區組合改造與城鎮低效用地再開發項目統籌謀劃,并結合實際給予相應政策支持。老舊小區“15分鐘生活圈”內城鎮低效用地再開發整理騰出的土地,優先用于建設社區服務設施。

  我省還將創新財政資金政策和不動產登記做法?!斗桨浮诽岢?,要積極爭取中央補助資金,各級財政在預算中統籌安排資金用于老舊小區改造,可采取投資補助、項目資本金注入、貸款貼息等方式,發揮財政資金引導作用。省財政對納入省項目庫的承擔全國老舊小區改造試點任務或“4+N”融資試點任務的項目擇優給予獎補資金支持。調劑部分地方政府一般債券用于老舊小區改造;嚴格執行專項債券用于有收益的公益性資本支出的規定,對符合條件的老舊小區改造項目可通過發行地方政府專項債券籌措改造資金。各地整合涉及老舊小區的民政、城市建設和管理、文化、衛生、商務、體育等渠道相關資金,統籌投入老舊小區改造。既有住宅加裝電梯涉及公有住房的,由其產權單位按居民約定比例出資。此外,小區內增加公共建筑的,立項前與小區業委會、居委會等相關方達成權屬協議,在產權明晰的基礎上,探索所增加公共建筑不動產登記的具體做法。

  (大眾日報客戶端記者 方壘 報道)

2020年3月11日

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